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Immobilienverrentung

Baustein für mehr Geld im Alter

Mit 60 eine Lust, mit 70 eine Last: Das Haus mit Garten. Beim Blick darauf wird der eine oder die andere Ältere die Stirn runzeln – und Gedanken zum Blühen bringen: Schaff ich das noch, oder soll ich mein Haus, meine Wohnung verkaufen, um im Alter mehr Geld zu haben? Es gibt mehrere Möglichkeiten zur Immobilienverrentung, um das Betongold zu versilbern.

Wer als Senior in Hamburg gesund und munter ist, möchte oft so lange wie möglich in den gewohnten vier Wänden leben. Kaum jemand erwägt einen Auszug – eher möchte mancher schon mehr in der Alters-Kasse haben. So rechnen nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer, die ein Etagen-Eigentum in Bahrenfeld oder ein schmuckes und abbezahltes Eigenheim in Langenhorn besitzen. Denn: Rund zwei Millionen Immobilienbesitzer über 65 haben weniger als 1.000 Euro monatlich zur Verfügung. Wer sein Budget aufbessern will, kann das Haus ganz oder zum Teil gegen eine Einmalzahlung  oder auf Rentenbasis, quasi scheibchenweise bis zum Lebensende, veräußern. So lässt sich das in Stein gelegte Vermögen flüssig machen.

Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Verbraucherzentrale Hamburg e. V., sagt:  „In der Vergangenheit kamen die Menschen meist zu uns in die Immobilienberatung, weil sie Fragen zum Kauf hatten. Heute bewegt fast jeder zweite ältere Immobilienbesitzer im Kopf, die  eigene Wohnung oder das Eigenheim für die Rente zu nutzen. Das macht sich bei uns bemerkbar. Wir in Hamburg haben uns als eine der ersten Verbraucherzentralen auf das Thema spezialisiert und erklären jeden Monat vor rund 50 Besuchern unserer Veranstaltung, was Nießbrauch, Leibrente, Wohnrecht oder Teilverkauf bedeuten.“

Für den Berater ist die Immobilienverrentung „zunächst einmal eine gute Idee, die eigene Immobilie dafür einzusetzen, den Lebensabend mit einem dickeren finanziellen Polster zu verbringen“. Beim Hausbesitz schlägt zu (Grund-)Buch, sein eigener Herr zu sein. Doch wenn die Gesundheit nicht mehr mitmacht, müsse jeder „die Frage zum Casus knacksus von Nießbrauch und Wohnrecht individuell beantworten: Will ich hier wohnen bleiben, kann ich das? Oder liegt irgendwann das Kapitänshäuschen im Treppenviertel im Ozean der Unerreichbarkeit?“

Modelle

Krolzik nennt Modelle der Immobilienverrentung. Früher war die Umkehrhypothek beliebt. „Bei dieser Form der Immobiliennutzung müssen die Besitzer zu Lebzeiten weder Zinsen noch Tilgung zahlen. Das dicke Ende kommt zum Schluss: Dann sind die aufgelaufenen Zinsen für die Hypothek auf einen Schlag zu zahlen. Inzwischen sind andere Möglichkeiten, aus Stein Rente zu machen, und wohnen zu bleiben, beliebter. Zuweilen scheiden sich Wunsch und Wirklichkeit, wenn der Mietwert fast die Hälfte des Hauswertes ausmacht. Da die Menschen immer älter werden und der Abschied (Gott sei Dank) nicht vorhersehbar ist, kalkulieren die Käufer die Unwägbarkeit des Lebensalters ein. Wer 65 Jahre alt ist, für den lohnt eine Verrentung, wenn das Eigentum viel wert ist. Wer 75 alt ist muss damit rechnen, dass etwa 50 Prozent abgezogen werden für das Wohnrecht.“

Egal, ob die Immobilie ganz oder zum Teil verkauft wird: Wer ein lebenslanges Wohnrecht behält, muss weder das mit Erinnerungen umsponnene Häuschen noch das gewohnte Viertel aufgeben. So ist die Immobilienverrentung eine Alternative dazu, einen alten Baum im Alter umzupflanzen. Dr. Helena Klinger, Justiziarin und wissenschaftliche Mitarbeiterin am Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen kennt aus Studien für die Europäische Kommission die Interessenten: „Sie wird überwiegend von Senioren genutzt, die eine Immobilie nicht an Angehörige oder Nahestehende vererben, sondern den Wert für ihren Ruhestand verwenden wollen oder müssen. Motive können sein, dass die Instandhaltungen kostenintensiv sind, vielleicht auch erhöhte Ausgaben für pflegebedingte Aufwendungen oder man sich noch ein schönes Leben machen möchte, mit einer Weltreise oder anderen Lebensträumen.“ Dabei gibt es verschiedene Wege, aus Stein Geld zu machen und einen „Traum zu leben“. Sie verweist aber auch auf eine Alternative:  Um den Ruhestand abzusichern, sei  eine Immobilie auch zu vermieten, etwa an eine pflegende Person, und die Immobilie bleibt vererbbar.

Verkauf

Das Haus wird über Makler oder in Eigenregie verkauft. Es ist ein für alle Mal weg, da der Käufer es meist neu nutzt. Dafür steht die Kaufsumme zur Verfügung, um sie zu verjuxen, sinnvoll zu investieren, in eine Sofortrente anzulegen, für Pflege vorzusorgen, zu verschenken. Der Haken:  es muss ein Ersatz für die – vertraute – Wohnung her. Die Vorteile: keine laufenden Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer, Abwasser.

Verrentung

Bei der Verrentung wird das Haus veräußert – im Gegenzug gibt es eine lebenslange oder befristete monatliche Zahlung, die Leibrente. Diese „Rente“ wird nicht wie gewohnt von einer Versicherung gespeist, in die eingezahlt wurde. Das Wort stammt ab von „rendita“. Dieser italienische Begriff zeigt, dass „Rente“ bei der Immobilienverrentung bezeichnet, was sie ursprünglich bedeutet: Ertrag aus angelegtem Kapital; in diesem Fall: Haus oder Wohnung. Wird lebenslanges Wohnrecht vereinbart, rechnet der Käufer das Risiko ein, dass keiner weiß, wie lange er lebt. Bei der Preisgestaltung (durch Gutachter) muss einiges bedacht werden: Wird das Haus mit dem Ehepartner zusammen verkauft? Geht die „Rente“ auch bis zum Lebensende an die länger lebende Person? Wie alt ist der Verkäufer? Je jünger, desto länger die Zahlung, desto geringer die Einmalzahlung oder der Monatsbetrag.

Leibrente

Ob Frau oder Mann, das ist bei der „Verrechnung“ des Hauses nicht egal. Frauen leben in der Regel länger. Will eine 75-Jährige in den ihr statistisch bleibenden 9,1 Jahre nicht mehr in Eppendorf auf die andere Straßenseite gucken, sondern in Rissen auf die Elbe, muss sie akzeptieren: Ihre Eigentumswohnung mit Verkehrswert 500.000 Euro ließe sich für 1.200 Euro im Monat vermieten. Das macht für 9,1 Jahre Lebenszeit einen Nießbrauchwert von etwa 131.000 Euro (1.200 Euro x 12 x 12 Monate x 9,1 Jahre). Die Einmalzahlung würde 368.969 Euro erreichen, die monatliche Leibrente monatlich 3.378 Euro. (Restsumme geteilt durch Lebensjahre/Monate), Summa summarum: 500.000 Euro. Der Käufer zahlt scheibchenweise, die Verkäuferin freut sich Monat für Monat. Schlägt irgendwann das Schicksal zu, verstirbt der Verkäufer, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Wird eine Mindestlaufzeit der Zahlung vereinbart, gibt’s nur für diese Zeit Geld.
Ein Anbieter des Leibrenten- Modells ist der institutionelle Käufer, die Deutsche Leibrenten AG. Hier heißt es: „Es ist zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Senioren. Sie haben mit einem Leibrentenvertrag alles geregelt – danach also keine Pflichten – etwa zur Instandhaltung – mehr, sondern nur noch Rechte.“ Da die Zahlungen altersabhängig sind, kommt das Modell in erster Linie für Senioren ab 70 infrage. Je älter bei Vertragsabschluss, desto höher die Zahlungen. Je jünger – desto weniger kommt aufs Konto – dafür länger. Die Vorteile seien vielfältig. So bleibe ein „Vermietungsrecht, das sich aus dem lebenslangen Wohnungsrecht ergibt.“ Insgesamt sei das Modell dank monatlicher Zahlungen bis zum Lebensende geeignet für die „Absicherung eines langen Lebens“ und verlässlich: „Das lebenslange Wohnrecht und Rentenzahlungen sind an erster Stelle im Grundbuch verankert.“ Zudem sei das Konzept flexibel. Möglich sind monatliche Zahlungen auch in Kombination mit einer Einmalzahlung.

Nießbrauch

Die Leibrenten AG grenzt die Leibrente von der Nießbrauch-basierten Immobilienrente ab, bei der die vereinbarte Summe auf einen Schlag gezahlt wird: „Senioren veräußern ihre Immobilie an einen privaten Investor und bekommen im Gegenzug eine Einmalzahlung.
Größter Nachteil dabei. Sie sind zwar nicht mehr Eigentümer, aber weiter für die Unterhaltung von Haus und Hof  verantwortlich. Und sie müssen eventuell in hohem Lebensalter eine neue Heizung für eine Immobilie kaufen, die ihnen nicht mehr gehört. „Zudem zahlen Senioren im Gegensatz zum Leibrentenmodell Provisionen und Gutachterkosten – und sie kennen den Eigentümer der Immobilie oft nicht.“

Der Nießbrauch hat den Vorteil, dass das Wohnrecht nicht an den Verkäufer gebunden ist. Er kann sein Salär aufbessern, indem er vermietet. Das kann nützlich sein, um spätere Pflege zu bezahlen. Ein Vorteil des Nießbrauchs am Rande (des Lebens): Weil das Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie senkt, kann eventuell sogar die Freigrenze der Erbschaftsteuer unterschritten werden.
Beim Nießbrauch laufen die Kosten für Abwasser oder Steuern weiter, dafür gibt’s eine positive Seite. Klinger wägt ab: „Der Nießbraucher verliert zwar sein Eigentum, behält aber in der Regel das Recht, Früchte aus der Immobilie zu erzielen, wie Mieteinnahmen. Auch das Wohnrecht bleibt. Und Verträge, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, beispielsweise über einen Immobilienkredit, sind dem Nießbraucher weiter möglich.“

Zeitrente

Bei einer Zeitrente sind Alter und Geschlecht des Verkäufers für die Zahlungssumme unbedeutend. Wer ein zeitliches Limit ins Auge fasst, kann verhandeln, da die Dauer den Preis bestimmt. Die Rente fließt so lange wie ausgemacht. Dann ist der Verkaufspreis getilgt, und das Haus wechselt den Besitzer.

Wer das will, sollte  auch sonst genug auf der hohen Kante haben – um im Pflegefall oder bei einem erforderlichen Umzug nicht ins Abseits zu geraten. Denn so wie die monatliche „Rente“ ist auch das Wohnrecht befristet. Klinger nennt das Risiko, „dass man gegebenenfalls später feststellt, doch lieber länger in der Immobilie wohnen zu wollen als vertraglich vereinbart, stattdessen aber nun die Wohnung wechseln muss“.

Teilverkauf

Ein recht neues Modell ist der Teilverkauf. Jetzt geht es nicht um Sekt oder Selters: Nicht die gesamte Immobilie wird veräußert, sondern – auch in mehreren Schritten – maximal die Hälfte. Die Effekte: Die Eigentümer behalten ihren emotionalen Bezug zum Haus. Sie können weiter schalten und walten, übernehmen – als Bewohner – Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen – und partizipieren an einer Wertsteigerung. In diesem Modell geht nur ein Teil der Immobilie in andere Hände – entsprechend der Wunschsumme und des Wertgutachtens eines unabhängigen Gutachters. Die Verkäufer bekommen dafür ein im Grundbuch vorrangiges und lebenslanges Nießbrauchrecht. Zudem erhalten die Verkäufer und mögliche Erben ein vorrangiges Ankaufsrecht. Wird das nicht wahrgenommen, oder möchten die Eigner die Immobilie endgültig abgeben, „übernehmen wir die komplette Verkaufsabwicklung und versuchen den besten Preis herauszuholen“, sagt Christoph Neuhaus, Gründer und Geschäftsführer des Hamburger Unternehmens wertfaktor: „Die meisten unserer Kunden möchten die zugemauerten Finanzmittel nutzen, um ihre Wünsche zu verwirklichen. Unser Modell ist für alle eine gute Wahl, die die Entscheidungshoheit über die Immobilie behalten möchten. Wir sind lediglich stille Miteigentümer. Als Gegenleistung dafür, dass wir unseren Miteigentumsanteil dauerhaft nicht nutzen können, erhalten wir eine Kompensationszahlung in Form des vereinbarten Nutzungsentgelts. Das lässt sich mit einer Miete auf unseren Immobilienanteil vergleichen, nur dass der Betrag in der Regel bei einer Miete deutlich höher ausfallen würde.“

Rückanmietung

Und es gibt einen weiteren Weg, Steine in Geld zu verwandeln. Martin Ullrich, Hamburger Immobilienkaufmann und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, beschreibt den „Immobilienverkauf mit Rückanmietung“: „Wir verkaufen in den meisten Fällen unser Modell Lebensabend-Immobilie. Teilverkauf, Nießbrauch und Leibrente werden bei uns eher weniger angenommen. Jeder zweite Beratungstermin führt bei uns zu einem erfolgreichen Abschluss. Die Hauptmotive sind, mehr finanziellen Spielraum zu haben, um sich zu verwöhnen, im gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben und für die Zukunft alles Vertragliche rund ums Haus zu ordnen. Gerade wenn Verkäufer noch zu zweit sind, möchten sie alles regeln, solange sie sich mit klarem Verstand selbst kümmern können – und nicht erst, wenn sie aus Altersgründen dazu gezwungen sind.“ Auch Reparaturen schrecken: „Gerade Eigentümer, die noch eine Restschuld oder eine relativ geringe Rente haben, scheuen Instandhaltungskosten.

Verkaufen statt vererben

Aber zuweilen ist Makler „sehr überrascht“: „ In der Hälfte aller Fälle, wenn Kinder oder Angehörige als Erben vorhanden sind, möchten die Eigentümer ein Erbe verhindern und das schwer erarbeitete Immobilienvermögen für eigene Zwecke selbst verleben.“ Sehr selten seien die Verkäufer getrieben von der Sorge um eine eventuell nötige häusliche Pflege oder vom guten Willen, die Familie zu Lebzeiten zu beschenken. Dabei könne, so Martin, der Verkauf „Fakten schaffen und einen eventuellen Streit verhindern helfen“.  Wie lassen sich Fakten schaffen, und wie lässt sich der Eigentümer in einen Mieter des einst eigenen Hauses verwandeln, der sich um Instandhaltung und Verwaltung – anders als beim Nießbrauch – nicht mehr kümmern muss? Ullrich: „Wir bewerten die Immobilien mit unseren Drei-Säulen-Prinzip. Dabei ist es wichtig, die Vorstellungen der Eigentümer als künftige Mieter in die Bewertung einfließen zu lassen. Die Eigentümer werden im Grundbuch mit dem Wohnrecht abgesichert, und es wird ein notariell beglaubigter Mietvertrag geschlossen.“

Es gibt viele Gründe, mit der Immobilie die Rente zu liften – zu Lebzeiten. Es gibt die, deren Söhne und Töchter sich keine Immobilie aufbürden wollen. Andere sagen: Mit 66 Jahren, da fängt das Leben an. Jetzt werf’ ich mein Häuschen in die Waagschale, um mir Dinge zu gönnen, die in Arbeitsjahren nicht bezahlbar waren. Krolzik: „Es gibt die 75-Jährigen ohne Kinder, die das Anwesen in Volksdorf tauschen gegen das Chalet in Südfrankreich. Aber das ist selten.“ Unabhängig davon, wie und warum Betongold im  goldenen Herbst  genutzt werden soll: Für viele ist wichtig, das Wohnrecht als Grundschuld im Grundbuch einzutragen und jede Regelung zu Sanierung oder Umbau vertraglich zu erfassen. Und stets ist die Beratung zu nutzen, um sich klarzumachen, welche Wünsche erfüllt werden sollen – damit der Erlös aus Leibrente, Teilverkauf oder Einmalzahlung für den sorgenfreien Lebensweg reicht.     

Dr. H. Riedel © SeMa